Libertad y responsabilidad bajo el mismo techo

La publicación este 4 de noviembre en la edición extraordinaria No. 35 de la Gaceta Oficial de la República de Cuba del Decreto-Ley No. 288, el cual modifica fundamentalmente el quinto capítulo de la actual Ley General de la Vivienda, marca no solo un nuevo momento de legalidad en los trámites vinculados con la vivienda, también expresa un cambio rotundo en el sentido en el que nuestra sociedad ha visto a las personas y sus actos.

Al eliminar las prohibiciones para la compraventa de los inmuebles y otros procedimientos de transmisión de la propiedad —como donación, permuta, compraventa y adjudicación en caso de que el propietario fallezca, abandone el país o se divorcie— se transforma raigalmente una visión demasiado tutelar del Estado, cuyas consecuencias negativas busca corregir la nueva disposición.

«Se trata de un cambio en la magnitud de la responsabilidad conque los ciudadanos deben asumir sus actos y la consecuencia de ellos. No es solo un llamado a la cultura jurídica», sostuvo Francisco E. García Henríquez, viceministro de Justicia, al término de una conferencia de prensa en la que participaron representantes de los organismos de la Administración Central del Estado responsabilizados con la aplicación de la nueva normativa.

«El artículo 70.5 expresa que los notarios, en la escritura pública, dejarán constancia sobre la responsabilidad que asume el donante o vendedor, con el alcance de sus actos respecto a los convivientes. Se considera causal de nulidad de estos actos, además de las establecidas en el Código Civil, dejar desprotegido a alguno de los convivientes a que se refiere el artículo 65 de esta Ley.

«Es decir, el acto de transmisión de la propiedad de un inmueble se debe hacer sin perjudicar a personas protegidas en nuestra legislación, entre las que se encuentran, por ejemplo, ascendientes y descendientes del propietario; madre con hijos del propietario, siempre que ella tenga su guarda y no tuviere otro lugar de residencia; ancianos con tres o más años ocupando la vivienda y que no tengan otro lugar de residencia y otros casos que constituyan un acto de injusticia e inhumano».

El anterior es solo uno de los ámbitos en los que puede incidir el Decreto, que en estos momentos puede estar generando, además de las lógicas complacencias al cumplir con una demanda popular expresada en los debates del VI Congreso del Partido, otras diversas interrogantes: ¿Qué trámites deben realizarse para efectuar la transmisión de propiedad de una vivienda? ¿Cuáles son las especificidades de este acto en relación con las características del inmueble, el estatus migratorio del titular o la condición de los miembros de la familia con derecho sobre la propiedad?

Este viernes comparecieron ante la prensa, además del ya citado funcionario, Oris Silvia Fernández Hernández, presidenta del Instituto Nacional de Vivienda; Raquel Rodríguez Gato, jefa de grupo en la Comisión de Implementación y Desarrollo de los Lineamientos; Magalys Piñeiro Ravelo, vicepresidenta del Instituto Nacional de la Vivienda; Francisco Mayobre Lence, vicepresidente del Banco Central de Cuba; Vladimir Regueiro Ale, director de ingresos del Ministerio de Finanzas y Precios; Graciel Rodríguez Rodríguez, presidente del Instituto de Planificación Física, quienes esclarecieron numerosas interrogantes de los colegas de diversos medios del país que asistieron al encuentro en la sede del Instituto Nacional de la Vivienda, en la capital.

Oris Silvia Fernández Hernández, presidenta de dicha institución, explicó que este decreto está en correspondencia con el Lineamiento 297 de la Política Económica y Social del Partido y la Revolución, aprobado por el VI Congreso del Partido, el cual plantea establecer la compraventa de viviendas y flexibilizar otras formas de transmisión de la propiedad entre personas naturales cubanas con domicilio en el país y extranjeros residentes de manera permanente.

«Es importante aclarar que las modificaciones que establece este decreto solo se refieren a propietarios de viviendas, no a aquellas que pertenezcan al Estado.

La funcionaria informó que el país cuenta con un fondo habitacional de 3 700 000 viviendas, de las que el 87 por ciento se encuentra en régimen de propiedad personal.

«Esta legislación tiene un gran impacto en nuestro país, teniendo en cuenta que contribuye a la solución del problema habitacional existente, a partir del acomodo natural y espontáneo de las personas, fortalece el papel del impuesto como mecanismo regulador y, sobre todo, permite eliminar ilegalidades que, como sabemos, se estaban efectuando», explicó.

La simplificación y desburocratización de los trámites, añadió la titular, es otro de los beneficios que se derivarán de la puesta en vigor de esta legislación, debido a que, en primer lugar, se eliminan las resoluciones administrativas que obligaban a realizarlos en las Direcciones Municipales de la Vivienda.

«A partir del día diez —fecha en que entra en vigor la nueva disposición— los trámites de la compraventa de los inmuebles y otros actos de transmisión de la propiedad se efectuarán ante notario en los territorios donde esté enclavado el inmueble, para lo cual se necesita, como requisito indispensable, su inscripción en el Registro de Propiedad.

«Es válido señalar que en el país hay un bajo por ciento de viviendas inscritas en el Registro de Propiedad, y por ello, constituye una prioridad para los propietarios de los inmuebles realizar dicho trámite.

«En caso de que se haya realizado alguna modificación arquitectónica en la vivienda es menester actualizar su título de propiedad, de tal manera que quede expresado, claramente, su ubicación, la descripción exacta de su estado constructivo, los materiales empleados, los límites de sus áreas, entre otros aspectos».

Para ello, insistió, el servicio de los arquitectos de la comunidad mantiene su función en lo concerniente a los dictámenes y actualizaciones de propiedad, aunque se requiere, y así será, que sea un servicio más eficiente y con mayor profesionalidad.

«En el caso de aquellas modificaciones constructivas que requieren autorizaciones especiales, es el Instituto de Planificación Física quien debe velar por la restitución de la disciplina social y el cumplimiento de las regulaciones urbanas y arquitectónicas», agregó la presidenta del Instituto de la Vivienda.

Las interrogantes formuladas por los colegas en el intercambio pueden coincidir con las que se generan en la población, por lo que JR reproduce ampliamente el diálogo con la intención de despejarlas.

—Vivian Bustamante, periodista de la revista Bohemia: ¿Cómo está preparado el país para brindar el servicio de arquitectos de la comunidad, así como de sus oficinas notariales y registros civiles para atender las peticiones de la población, además del contenido de trabajo común de dichas instituciones?

—Oris Silvia Fernández, presidenta del Instituto Nacional de la Vivienda: El país actualmente cuenta con más de 936 profesionales arquitectos de la comunidad, los cuales se mantendrán con su objeto social, junto con la solución de las nuevas necesidades de la población que se deriven de esta nueva disposición.

«Para ello se ha implementado un programa de capacitación, y se ha estructurado un sistema de organización, con el abastecimiento de los insumos necesarios, en las 146 oficinas de trámites que existen.

«No obstante, se estará monitoreando la situación y de ser necesario, en los municipios de alta demanda se contratará nuevo personal o se trabajarán horas extras.

—Francisco E. García Henríquez, viceministro del Ministerio de Justicia: Se ha adoptado un plan de acciones encaminado a crear las condiciones para garantizar las prestaciones de servicios en las oficinas notariales y registros civiles.

«Se ha fortalecido la plantilla con los egresados de derecho de todo el país, y se han asegurado los recursos en cuanto a tecnología, para ampliar las capacidades de trabajo, incluso se está desarrollando una aplicación informática para emplearla próximamente.

«Hemos habilitado la mayor parte de los servicios notariales y aunque los locales de las notarías cuentan con condiciones muy modestas para su labor, la dirección del país ha asignado recursos, y estos se irán remodelando poco a poco».

—Hilia Tamayo Batista, periodista de Radio Rebelde: Uno de los requisitos que se exige para cualquier acto de transmisión de vivienda es que esté inscrita en el Registro de Propiedad del municipio, ¿qué beneficios supone esta obligación para el titular interesado en vender?

—Francisco E. García Henríquez: En el año 2003 comenzó en el país la inscripción de títulos de propiedad de las personas naturales. Hasta la fecha se han registrado más de 200 000 viviendas, lo cual muestra el interés de una parte de la población, que lo ha hecho de manera voluntaria, sin obligaciones ni imposiciones.

«Sin embargo, esa cifra representa apenas el seis por ciento del total de viviendas del país, por lo que se debe hacer más énfasis en la importancia de este trámite legal.

«Para cualquier titular, inscribir la vivienda en el Registro significa una garantía, una protección, una seguridad jurídica que evita que alguien pueda impugnarle en algún momento el título de su propiedad.

«Además, para inscribirla, esta es sometida a un riguroso proceso de calificación y verificación, por lo que, una vez registrada, se presume que el título de esa propiedad es válido, confiable, libre de errores. Es un proceso que añade transparencia y seguridad, dos requisitos fundamentales para realizar cualquier transacción sobre el inmueble.

—Osvaldo Rodríguez, de la Agencia de Información Nacional: ¿Se respeta el derecho de propiedad de quienes estén viviendo fuera del país haciendo uso de un Permiso de Residencia en el Exterior (PRE)?

—Magalys Piñeiro Ravelo, vicepresidenta del Instituto Nacional de la Vivienda: En cuanto a las personas que residan en el exterior del país pero que estén domiciliados en Cuba, mantienen todos los derechos de propiedad sobre su inmueble y por su seguridad y mantenimiento deben velar.

—Vivian Bustamante, de la revista Bohemia: ¿Qué pasa con aquellos que están en medio de los trámites en el momento de promulgación de la nueva ley?

—Magalys Piñeiro Ravelo: El Decreto- Ley No. 288 entra en vigor el 10 de noviembre y no tiene carácter retroactivo. Ese día todas las operaciones a que se hace referencia comienzan de acuerdo con lo dispuesto en él. Ahora, los trámites que estén teniendo lugar ese día, como las permutas, se archivan y se continuarán de acuerdo con lo establecido en la nueva legislación.

—Francisco Rodríguez, del periódico Trabajadores: ¿Cuál es la edad mínima para ser propietario de una vivienda? ¿Qué sucede con la persona que viole la declaración jurada?

—Magalys Piñeiro Ravelo: El Decreto Ley-288 ratifica que una persona puede ser propietaria de hasta dos casas, con la distinción de residencia permanente una, y la otra para el disfrute de las vacaciones. No existe límite de edad para ello porque en el caso de que se trate de un menor de edad, siempre un tutor legal figurará en su nombre para cuestiones administrativas y jurídicas.

—Francisco E. García Henríquez: En el acto de la compraventa, ante notario, el comprador debe declarar que no posee otra vivienda como residencia permanente para poder efectuar el trámite. Si miente, es decir, si viola el principio de la veracidad, está incurriendo en un delito por causa de falsedad y, en ese caso, existen procedimientos jurídicos para ejecutar la privación del derecho a la vivienda y, si esta ya había sido comprada, impugnar ante los tribunales la propiedad a nombre de esa persona.

—Vivian Bustamante, periodista de la revista Bohemia: La población ha realizado numerosas modificaciones de las viviendas. Muchas no están recogidas en los documentos legales. ¿Está previsto abrir la legalización a esas modificaciones, como ampliaciones?

—Graciel Rodríguez, presidente del Instituto de Planificación Física: Las violaciones siguen siendo eso, violaciones. Lo que se está pidiendo en ese sentido no difiere de lo estipulado para las permutas hasta hoy, en este caso para actualizar el título. En el proceso de actualización de los títulos de propiedad no se exigirá a las personas ningún elemento adicional a los ya incluidos durante los trámites de permuta.

«Las penalizaciones seguirán vigentes en caso de las violaciones de las regulaciones urbanas y en los documentos legales se deben reflejar los hechos de acuerdo con la realidad, por lo que cualquier acto de falsedad que se realice, siempre puede ir en detrimento del propietario».

—Magalys Piñeiro Ravelo: Cuando los títulos de propiedad no estén actualizados, y por tanto no se pueden inscribir en el Registro de Propiedad, se debe dirigir a la Dirección Municipal de la Vivienda.

«En este nuevo Decreto-Ley se modifica parcialmente la Ley General de la Vivienda, y dentro de ella lo relacionado con el derecho de los propietarios a transmitir su propiedad a otras personas.

«En este sentido el requisito previo siempre será la inscripción de las viviendas en el Registro de Propiedad, antes de realizar cualquier trámite, de ahí que es una prioridad tener actualizado el documento.

«Sobre el acto de compraventa, como su significado lo indica, con este hecho la persona se despoja de su propiedad, lo que implica una gran responsabilidad consigo misma y con el resto de los convivientes».

—Hilia Tamayo Batista, periodista de Radio Rebelde: Con respecto a compraventa de viviendas, ¿el Banco Central de Cuba tiene previsto algún mecanismo de pago, en el caso específico de dos personas que vivan en distintas provincias?

—Francisco Mayobre Lence, vicepresidente del Banco Central de Cuba: El mecanismo para transportar dinero entre provincias no es algo que surja ahora con las nuevas disposiciones para el traspaso de la vivienda. En el sistema bancario existen instrumentos para evitar que la persona tenga que desplazarse con el efectivo encima. Ejemplo de ello es la transferencia de fondos y el cheque de gerencia.

«En el nuevo Decreto se precisa que para las transacciones de compraventa de vivienda y de pago de compensación por permuta se va a usar el cheque de gerencia, que no es más que un instrumento de pago que las personas pueden adquirir en el banco, según el importe que va a pagar.

«Ese cheque lo debe presentar el comprador frente al notario donde se va a formalizar el traspaso de propiedad y el vendedor recibe luego el cobro del importe que se pactó por la transacción. El vendedor puede cobrarlo en el banco en efectivo o depositar el dinero en una cuenta.

«Si una persona quiere comprar una vivienda en otra provincia, por tanto, lo único que tiene que hacer es dirigirse a una sucursal de cualquier Banco Popular de Ahorro, de Crédito y Comercio o Metropolitano.

«El cheque de gerencia tiene una caducidad de 60 días, por un problema de seguridad. En caso de que transcurra ese período, y por alguna razón no se ha podido cobrar, no se pierde el derecho. Se va al banco y se renueva el instrumento de pago.

—Daniel Salas, periodista de Juventud Rebelde: La ley expone que una persona puede ser titular de dos casas, una de ocupación permanente y otra de descanso o veraneo. ¿Cómo se acredita que una casa tiene este segundo fin? ¿Puede darse el caso de poseer, digamos, una casa en La Habana y otra en otra ciudad del país, con diferentes fines?

—Graciel Rodríguez Rodríguez: Hasta ahora se ha tomado por zonas de descanso o veraneo aquellas zonas de playa o campo, es decir, fuera de las ciudades. Pero es un tema que debe ser aclarado y se precisará más adelante.

—Ana María Domínguez, periodista de Juventud Rebelde: En caso de que el propietario de la vivienda haya abandonado definitivamente el país, sin haber realizado ningún trámite con respecto al inmueble antes, ¿cómo se transfiere la propiedad?

—Magalys Piñeiro Ravelo: En estos casos, según refiere el artículo 81.1 se le transfiere de manera gratuita la propiedad de la vivienda a copropietarios, cónyuges, hijos y demás descendientes, padres, abuelos y demás ascendientes, hermanos, sobrinos, tíos y primos en este orden de jerarquía.

«Si el propietario abandonó el país sin haber abonado el importe completo de la vivienda, el beneficiario sí tendrá que asumirlo.

«Si al partir el propietario habitaban la vivienda personas sin vínculo familiar, estas tienen derecho a la propiedad si han vivido en ella como mínimo durante cinco años con el consentimiento del propietario y, en ese caso, deberán pagar el precio legal del inmueble»

—Daniel Salas, del diario Juventud Rebelde: El artículo 78.1 alerta que se privará del derecho sobre el inmueble a personas que la vivan de manera permanente y que de «mala fe, se aprovechen de las circunstancias de personas necesitadas de ayuda para apropiarse de la vivienda al fallecimiento de estas». ¿A qué personas se refiere? ¿Cómo puede interpretarse la mala fe?

—Francisco E. García Henríquez: En nuestra legislación la buena fe se presume. O sea, las personas que concurren a realizar actos jurídicos lo hacen de buena fe. Pero eso no quita que hay personas que actúan de forma aviesa, tratando de perseguir determinados objetivos, cuando realmente no tienen derechos para ello.

«Lo que quiere decir el artículo 78.1 es que si una persona actúa contra el propietario para que se produzca el fallecimiento, y por esa vía obtener la vivienda, como lamentablemente ha sucedido, va a incurrir en una causal de nulidad.

«Siempre que la persona trate de adquirir el derecho violando la ley, y para eso se aproveche de que son personas mayores de edad, que requieren asistencia y ayuda, podrán inicialmente realizar el acto. Pero una vez que ese acto se investigue y descubra, el peso de la ley va a caer sobre esas personas, precisamente porque obraron de mala fe.