El camino corto es el más largo

Habían ahorrado por años para tener la casa de sus sueños. Y ya sabemos que esa puede ser cualquiera cuando no se dispone de algún techo o de un espacio en el que una pareja joven pueda dar curso a su vida. Luego de varias ventas de preciados y valiosos bienes, la ayuda de familiares con más posibilidades económicas y algún que otro préstamo de amigos, encontraron ese apartamento que no sobrepasaba los 125 000 pesos (CUP).

Como sus cuentas andaban algo ajustadas y cada quilo era importante para abonar el precio del inmueble, alguien les aconsejó que simularan una donación. «Se ahorran un dinero y solo tienen que pagar el cuatro por ciento del precio legal de la vivienda, que siempre es bajito», les dijeron.

Y como tenían los bolsillos estrechos, y una visión también angosta de las consecuencias que esa acción podría tener para la salud del negocio que emprendían, se decidieron a optar por la vía que parecía más corta. La vida demostraría que habían escogido el camino más largo.

«Querer pagar menos y buscarse un problema tan grande es algo que no tiene sentido; algunas personas no calculan que las consecuencias pueden ser peores. Tanto quien subdeclara como quien simula una donación cuando se trata de compraventa, incurre en evasión de fisco, además de todo lo que puede perder», explica María de los Ángeles Jiménez Madrigal, especialista en Derecho Civil y de Familia y abogada del Bufete Colectivo de E y 23, en la capital.

A esta jurista y a otros con gran experiencia en procesos de compraventa de vehículos y viviendas, Juventud Rebelde ha acudido para aclarar los caminos de quienes se involucran en actos jurídicos de este tipo sin la necesaria asesoría y, por tanto, cometen graves errores que pueden costarles sus posesiones o los cuantiosos ingresos que se desembolsan para la adquisición de alguno de estos bienes.

Para quienes obran de buena fe y sin conocimiento de los riesgos que corren, o para quienes pretenden desafiar la legalidad con supuestas habilidades, sirvan estos razonamientos, a un lustro de la puesta en vigor de los decretos-leyes 288 y 292, que permitieron la compraventa o donación de viviendas y vehículos entre personas naturales.

¿Para luego es tarde?

El reconocimiento de los contratos de compraventa es uno de los temas más recurrentes en los tribunales, según Isabel Arredondo, jueza de la Sala Civil del Tribunal Supremo Popular (TSP), quien afirma que aunque se trata de una actividad que se puede desarrollar fácilmente, porque la ley viabiliza la posibilidad de acudir ante unidad notarial para dejar perfeccionado el acto, en no pocas ocasiones los involucrados lo realizan sin documentarlo al instante.

«Lo dejan pendiente para un momento posterior y, cuando deciden hacerlo, pueden presentarse situaciones que dificultan que se culmine felizmente el trámite, sea por negativa de ese vendedor porque exige una suma de dinero superior a la pactada al inicio; o porque falleció la persona que vendió y los herederos se niegan a cumplir o desean más dinero; o porque el vendedor abandonó el territorio nacional, entre otros supuestos», señala la experimentada jueza.

Describe además lo que se conoce como compraventa en cadena, consistente en que el acto no se efectúa con el titular original, sino mediante una persona que quizá lo adquirió de otra. El interesado sufre entonces la imprevisión de haber postergado el acto de legalización y se ve obligado a nombrar abogados para establecer proceso con vista al reconocimiento judicial de ese contrato, dice.

«Quizá el interesado esté en posesión de la vivienda, pero para que tenga efecto jurídico la compraventa y pueda inscribirla en el Registro de la Propiedad, permutarla, donarla o venderla, requiere de un reconocimiento judicial de ese acto.

«Para que la situación alcance feliz término, se precisa que coincidan presupuestos fundamentales, como la acreditación de que quien vendió es el titular, o que exista suficiente actividad probatoria para crear convicción en los jueces de que el acto ocurrió y están presentes los elementos esenciales del contrato», explica.

Ilustra la jueza que a veces las personas no documentan la constancia de la entrega del bien o la suma de dinero, aunque sea con un documento privado firmado por ambos.

«Parece increíble, pero se entregan cifras considerables sin un mínimo documento, una grabación o testigos presenciales de credibilidad probada, pues a veces están presentes familiares cuyo dicho está sujeto a la valoración de un tribunal. No es fácil articular una prueba cuando ha pasado tiempo y se tiene una contraparte interesada en que no se reconozca el contrato», afirma.

Los tribunales han sido rigurosos en la exigencia de esa prueba, confirma la entendida y defiende que, en aras de la seguridad, se supone que cuando las personas van a realizar sus actos, lo hagan en la forma más expedita que provee la ley, más cuando en nuestro país estos servicios no son gravosos y están al alcance de todos, enfatiza.

Rodar derecho

El cese de las limitaciones que existían con la compraventa y donación de los vehículos ocurre a partir de la promulgación del Decreto-Ley 292 de 2011 primero, y posteriormente del 320 de 2014, apunta José Félix León Rivas, juez de la Sala Civil del TSP. El magistrado reconoce que así quedaron expeditas las vías para realizar estos negocios jurídicos entre particulares propietarios de vehículos importados por el Estado después de 1960, porque los anteriores a esa fecha no tenían restricción.

«Constituyó un paso muy positivo, y cuando no se utiliza dicha vía notarial se puede reclamar mediante demandas ante el tribunal competente, con abogados especialistas en la materia, pero para ello deben aportarse pruebas suficientes que demuestren la concurrencia de los requisitos necesarios para la validez del negocio de compraventa.

Sin embargo, lo que ha ocurrido, señala el juez, es que a pesar de que existe la legalización ante notario, muchas personas hacen negocios sin acudir a esta vía, con los posibles conflictos ya enunciados para el caso de las viviendas. «Los afectados buscan asesoramiento legal ante los bufetes colectivos y demandan, con el riesgo de no poder demostrar la compraventa, porque ante el tribunal tiene que haber pruebas suficientes para que ese acto jurídico se reconozca y se disponga su inscripción en el Registro correspondiente», afirma León Rivas.

Antes de que el río suene

Con estos y otros problemas llegan las personas en busca de ayuda a los bufetes colectivos del país. Pero lo hacen cuando ya vienen las piedras rodando y no antes de que el río comience a sonar, o lo que es lo mismo, asisten cuando el problema ya está creado.

La joven abogada penalista Grettell Pérez Tornés, del Bufete de E y 23, en el capitalino Vedado, advierte a las personas que van a adquirir una vivienda, que busquen bien cada detalle antes de comprarla. «Todo el mundo va a ver si la casa le gusta y ya. Pero luego vienen los litigios en cuanto a las áreas exteriores, los pasillos, las placas, las medianerías, las colindancias…

«Hablamos del bien más preciado de los cubanos, y de bienes que son valiosos. Por eso es recomendable, antes de comprar, buscar asesoría legal y hasta suscribir un contrato de servicios jurídicos para que el abogado revise en el Registro de la Propiedad y la Dirección Municipal de la Vivienda los antecedentes de ese inmueble, si tiene litigios pendientes o un asunto de área exterior.

«Si luego existe algún problema como las azoteas de uso común, tanques que no pueden estar en un lugar, personas que no pueden tender su ropa en algún espacio o acciones que no se le permiten al nuevo propietario por parte de los vecinos, entonces vienen los problemas. Generalmente, las personas vienen después de haber comprado porque se encontraron con alguna de esas dificultades. Eso pudo evitarse de haber buscado asesoría antes de materializar el acto jurídico de compraventa», señala la abogada.

Y resalta que debe ser similar en lo referente a los vehículos. «No se trata solo del antecedente registral del auto, sino que hay que ver al propietario y la correspondencia entre numeración del motor y la carrocería. Todo eso está en el Registro de Vehículos, que tiene un expediente para cada carro. Y es importante verificarlo para que haya tranquilidad entre comprador y vendedor. Así se termina el negocio, se pagan los impuestos y cada cual feliz con su dinero o su propiedad», recomienda Pérez Tornés.

María de los Ángeles Jiménez Madrigal, especialista en Derecho Civil y de Familia, enfatiza en que la no coincidencia de los números registrados con los que poseen las partes del vehículo es objeto de confiscación.

La persona que compró puede sufrir las consecuencias después de haber pagado, apunta. «Cuando se hace el reconocimiento de compraventa, se está practicando esa revisión, porque los tribunales están siendo exhaustivos sobre todo con los vehículos, porque los examinan físicamente, debido a una serie de antecedentes y a que se han ido suscitando dificultades en los procesos», apunta.

«En las viviendas está ocurriendo que muchos de los antecedentes legales no son tan legales. Hay herederos excluidos y hasta convivientes, un aspecto que hay que revisar hasta la saciedad, porque se puede anular el acto jurídico de compraventa por haber dejado en estado de desprotección a un conviviente protegido», alerta Jiménez Madrigal.

Esas cuestiones son invisibles a quienes no tienen los conocimientos especializados, así que lo más razonable es que el abogado revise cada tema, señala la jurista.

«Tenemos muchos procesos de personas que vienen a revertir permutas, donaciones o compraventas. Se trata de terceros afectados, que obraron de buena fe, pero enfrentan las consecuencias si el acto jurídico anterior a ese que reclaman ya viene viciado. Cuando lo anulen, con toda probabilidad se anula el posterior», llama la atención.

¿Qué me puede pasar si miento?

«Muchas veces acuden personas en busca de asesoría diciendo que en la calle le recomendaron que era más fácil hacer una donación», cuenta Grettell Pérez Tornés, y resalta que simular o encubrir un acto jurídico con otro no es una sugerencia válida.

Explica la joven jurista que como la transmisión de estos bienes materiales inmuebles y muebles en nuestro país está gravada con impuestos que se ingresan al patrimonio del Estado, algunas personas se empeñan en evadir estos pagos. Como la donación tiene un impuesto del cuatro por ciento para quien la recibe, mientras en la compraventa deben pagar ese monto el vendedor y el comprador, llegan simulando una donación para abonar solo el cuatro por ciento y no el ocho, describe Pérez Tornés.

«Si dos personas no se conocen, no son familia y nunca en la vida se han visto, no hay razón legal para que se regalen una casa o un vehículo, porque obviamente están simulando un acto jurídico para evadir impuestos. Eso pudiera traer no solo una consecuencia administrativa, mediante la imposición de una multa fiscal, además de que se estará obligado a pagar el cuatro por ciento, sino que, si se agota la vía administrativa y el deudor no paga, conlleva a un ilícito penal, que es el delito de evasión fiscal», dice.

Pero los riesgos no acaban ahí. Quien declara algo al papel y luego quiere reclamar ante situaciones que le afectan, está obligado a ceñirse a lo que afirmó a las autoridades. Así, si el negocio no fue tan provechoso como se creía, no habrá vuelta atrás al dinero o los bienes canjeados. Tal y como en el caso de los jóvenes de esta historia, que debieron conformarse con ir reparando su vivienda poco a poco porque, ante los defectos aparecidos después de la compra, había poco que reclamar ante la justicia debido a que se trataba de una casa «donada».

«Si algún día quieren reclamar por ese bien ante los tribunales, estará el problema del encubrimiento del acto jurídico. Es importante que las personas tengan eso claro, y así lo están recomendando los notarios cuando se presentan con la pretensión de donar», aclara.

En los casos en que se han simulado actos jurídicos y luego han surgido vicios o defectos ocultos en las propiedades (o cualquiera de las razones por las que las personas quieran deshacer un negocio jurídico), no se ha podido darles marcha atrás porque no tienen nada que reclamar si declararon que le regalaban una casa, refuerza la joven jurista.

«Tuvimos un caso en Miramar en el que supuestamente alguien otorgó un poder a una persona para que esta vendiera su vivienda. Entonces vinieron unos interesados y la compraron al apoderado en un mínimo del precio del valor legal, que era lo que generalmente declaraban las personas, porque creían que era eso lo que debían poner, cuando en realidad debía ser el valor real de la compraventa», relata María de los Ángeles Jiménez.

«Ocurrió que este poder por el que les habían vendido era falso y la propietaria de la vivienda lo denunció; así quedaron anulados el poder y la compraventa. Quienes compraron tenían las posibilidades legales de reclamar al apoderado el dinero que le habían pagado. ¿Qué cantidad podían reclamar? La que declararon y no la que realmente pagaron», ilustra.

Explica Grettell Pérez que, en el caso de los vehículos, se estableció un estándar de valores mínimos referenciales bastante atinados, porque se modificó con el Decreto 320 y se subieron los precios. Pero esto no ocurre con las viviendas, aunque tal vez sea objeto de modificaciones posteriores, valora.

«Ahí el mínimo es el valor legal del inmueble, que está descrito en la escritura pública y calculan los arquitectos, quienes miden un mínimo de calidades o garantías que debe tener el inmueble y, a razón del estado técnico de cada una, calculan el precio legal», explica la abogada.

Es importante, con tal de proteger ambas partes, que el acto jurídico de compraventa trate de consignar el valor de la compraventa y no el precio legal del inmueble, refuerza.

Por eso recomendamos, además de la asesoría especializada, no simular actos jurídicos, apunta Pérez Tornés, y abunda en que Cuba tenía muy poca tradición y cultura en materia tributaria. El delito de evasión fiscal, que estaba en el Código Penal casi sin mirar, hoy está siendo motivo de juicio para las personas.

Igual es preciso, enfatiza, revisar los poderes al detalle, porque ese es un asunto muy riesgoso. La norma migratoria cubana, por ejemplo, prevé que las personas pueden residir hasta dos años fuera del territorio nacional y no pierden bienes y derechos en Cuba. Muchas veces dejan a alguien con un poder para que disponga de la casa. Estas compraventas hay que revisarlas hasta la saciedad, destaca.